„Wielki problem to brak budowy mieszkań dla osób o najniższych dochodach, które nie radzą sobie z opłacaniem czynszu. To jest też efekt sytuacji, w której czynsze mogą w Polsce rosnąć rokrocznie w sposób radykalny” - mówi w rozmowie z portalem wPolityce.pl dr Jan Śpiewak, socjolog, działacz społeczny, wiceprzewodniczący Stowarzyszenia Energia Miast.

wPolityce.pl: Jakie wskazałby pan podstawowe bolączki polskiego rynku nieruchomości?

Dr Jan Śpiewak: Po pierwsze, to brak opodatkowania spekulacji na tym rynku, to jest ewenement na skalę światową. Flipping jest właściwie nieznany w Europie i to jest nasz własny wkład do rozwoju myśli społeczno-ekonomicznej, bo wszędzie w Europie tego typu spekulacyjna działalność jest nieopłacalna, gdyż są na to nałożone odpowiednie podatki.

Drugim problemem są bardzo niskie, praktycznie najniższe w Europie podatki od najmu i właściwie brak podatków od nieruchomości, czyli bardzo niskie opodatkowanie obrotów i zysków uzyskiwanych z nieruchomości.

Kolejną sprawą jest kwestia braku budownictwa społecznego. Zarówno samorządy jak i rząd robią w tej sprawie zdecydowanie za mało. Powstaje minimalna liczba mieszkań w segmencie publicznym – to mniej niż 1 procent wszystkich mieszkań oddanych do użytku publicznego - i to też jest ewenement na skalę europejską. Bardzo niskie nakłady na budownictwo publiczne i nieopodatkowana spekulacja tworzą warunki do niebywałego eldorado dla inwestorów, którzy chcą „zaparkować” swoje pieniądze w nieruchomościach. To wywołuje takie patologie jak setki tysięcy pustostanów trzymanych tylko po to, by korzystać ze wzrostu wartości nieruchomości.

Część ekspertów utyskuje na ustawę o ochronie praw lokatorów, która ma spędzać sen z powiek właścicielom mieszkań. Z kolei wynajmujący przeważnie narzekają na wysokie czynsze i niepewność jutra.

Jeśli chodzi o ochronę praw lokatorów, to ta ustawa została już i tak dość mocno rozmontowana umową najmu okazjonalnego, która de facto zdejmuje jakąkolwiek ochronę praw lokatorskich. Mamy więc już i tak mocno zderegulowaną ochronę praw lokatorów. Umowy na czas nieokreślony są coraz rzadsze i dominują umowy krótkoterminowe. Tak samo nieuregulowana jest kwestia umów najmu krótkoterminowego, czyli takiego Airbnb, która też nie jest w żaden sposób opodatkowana i uregulowana, co szczególnie w dużych miastach turystycznych powoduje szereg gigantycznych patologii.

W ustawie o ochronie lokatorów mamy pewną grupę osób, która jest objęta ochroną przed eksmisjami na bruk. Mówimy tu o osobach z niepełnosprawnościami, matkach w ciąży i osobach małoletnich, co oznacza, że gmina ma w takim przypadku zapewnić lokal zastępczy. Oczywiście przez to, że nie buduje się mieszkań komunalnych, a gminy wyprzedają majątek, bądź pozwalają, by był on rujnowany, wiele gmin ma problem z udostępnieniem takich lokali, gdyż nie dysponuje odpowiednim zasobem.

Wielki problem to brak budowy mieszkań dla osób o najniższych dochodach, które nie radzą sobie z opłacaniem czynszu. To jest też efekt sytuacji, w której czynsze mogą w Polsce rosnąć rokrocznie w sposób radykalny. Praktycznie nie ma takiej możliwości w Europie, żeby umowy były podpisywane co roku i co roku można było podnieść wysokość czynszu o dowolną wartość.

Inna rzecz to kwestia postępowań sądowych, które oczywiście są długie, bo system wymiaru sprawiedliwości w Polsce jest w zapaści, jak niemal każdy sektor państwa polskiego. To głównie efekt tego, że istnieją gigantyczne wakaty w sądach, a pracownicy sądów zarabiają grosze. Umówimy się, że sędziowie też nie należą do osób z najwyższą etyką pracy w Polsce, tak więc to wszystko trwa bardzo długo.

Poza tym jest to też pewna kreacja medialna. Przed rządami Prawa i Sprawiedliwości było 30 tysięcy eksmisji rocznie zasądzanych przez sądy na ponad milion umów najmu. Co prawda do końca nie wiemy ile ich jest, bo istnieje duży czarny rynek umów, ale zakładając, że jest ich koło miliona, to dziś jest to już koło 12 tysięcy eksmisji. Ten problem, po dość radykalnym podwyższeniu zarobków ludności jakie miało miejsce za rządów Prawa i Sprawiedliwości, zmniejszył się o ok. 2/3.

W dodatku osoba, która wynajmuje mieszkanie, może się w różny sposób zabezpieczać przed takimi sytuacjami. Może np. przepisać liczniki na osobę wynajmującą mieszkanie, może ubezpieczyć się prywatnie od najmu od takiej ewentualności. To oczywiście nie oznacza, że nie powinniśmy wprowadzać innych rozwiązań – może powinna być obowiązkowa opłata ubezpieczeniowa od umów najmu i odpowiedni fundusz powinien wypłacać środki osobom, które utraciły dochody z powodu tego, że najemca nie płaci. Można zastanowić się nad rozwijaniem społecznych agencji najmu – to takie rozwiązanie, w którym oddaje się mieszkanie do zasobów gminy, która bierze wynajem na siebie, ale również ryzyko z tym związane.

Nie możemy zapominać, że jest to po prostu bardzo intratna działalność biznesowa i nie może być tak, że całe ryzyko jej prowadzenia jest przeniesione na społeczeństwo, czego by żądali rentierzy. Alternatywą jest oczywiście system jaki funkcjonuje w Stanach Zjednoczonych, w którym po tygodniu wyrzuca się na bruk najemcę bez względu na to czy jest niepełnosprawny lub chory. Następstwem tego jest jednak wzrost przestępczości, narkomanii i gigantycznych nierówności. To są rozwiązania rodem z krajów Trzeciego Świata i kończą się one dla społeczeństwa bardzo niedobrze.

Pańscy oponenci podnoszą często argument, że rynek mieszkaniowy cierpi z powodu przeregulowania i nadmiernych przepisów. Mówią, że zaostrzanie standardów budowlanych jak np. zwiększanie minimalnej powierzchni lokalu uniemożliwi niżej sytuowanym nabycie wymarzonego mieszkania. Z drugiej strony już teraz mało kogo stać na mieszkanie w stolicy. Skąd więc ta rozbieżność?

To proste. Bogaci chcą mieć coraz więcej, uzasadniają tym samym swoją chciwość, bezwzględność i tego głodu nigdy się nie da zaspokoić. Dwudziestopięciometrowa kawalerka w Warszawie kosztuje pół miliona złotych. Trzeba dołożyć do tego koszty spłaty kredytu i wychodzi nam milion. Nie jest to kwestia żadnych regulacji i mówimy tu o mieszkaniach budowanych w niskim standardzie, często oddalonych od usług publicznych. Deregulacja prowadzi do tego typu patologii.

Miejsca, które oferują najwyższą jakość życia i tanie mieszkania to są kraje, w których występuje wysoki poziom regulacji i nakładów na budownictwo publiczne. Często mówi się, że Singapur to jest taki bardzo kapitalistyczny kraj, ale praktycznie nie ma tam prywatnego budownictwa. Wiedeń też jest miastem, w którym istnieją duże regulacje i poważne budownictwo społeczne i tam mieszkania są o wiele tańsze – przy wyższych zarobkach – niż w Warszawie. Z resztą coraz więcej miast w Polsce oferuje w bezwzględnych sumach mieszkania droższe niż na Zachodzie.

Doprowadziliśmy do nieprawdopodobnej sytuacji, a przypomnę, że w Polsce budynki mieszkaniowe buduje się absolutnie wszędzie. Jest gigantyczna korupcja w samorządach przy wydawaniu pozwoleń na budowę, inspektorat nadzoru budowlanego tak naprawdę nie działa - można się tu także zastanowić czy nie przez to, że budżetówka jest zagłodzona. Mamy więc takie kwiatki jak budowa zamku w rezerwacie czy patodeweloperka tuż przy Tatrzańskim Parku Narodowym. Nie da się już bardziej zderegulować tej deweloperki. Bardziej radykalnym rozwiązaniem byłby już chyba tylko powrót do sytuacji sprzed II wojny światowej i pozwolenie ludziom na wynajem lin, na których mogą się zawiesić i na nich spać. Rozumiem, że do tego ta klasa kolonialna, która zarządza Polską od 1989 roku dąży.

A może patodeweloperka wychodzi naprzeciw oczekiwaniom młodych ludzi, którzy chcą w mikroapartamentach realizować podstawowe potrzeby bytowe?

To jest takie wmawianie nam, że Polacy to są takie kurczaki bez mózgu i jedyne czego chcą, to wrócić do domu, nachlać się, puścić sobie pornosa i pójść spać. Trudno mi dyskutować z takimi argumentami, bo są one obraźliwe dla inteligencji. Fakt, że one w ogóle funkcjonują w debacie publicznej świadczy o totalnym jej zwulgaryzowaniu.

Oczywiście tak nie jest. W Polsce sprzedaje się coraz mniejsze mieszkania, żyjemy w przeludnieniu i bardzo tych mieszkań brakuje. PRL była w stanie budować większe mieszkania w lepszym standardzie, jeśli chodzi np. o dostęp do usług publicznych, układu pomieszczeń czy naświetlenia, niż jest w stanie budować bardzo bogata III RP. Coś ewidentnie poszło tutaj nie tak.

Jak powstawanie tych nowych, ciasnych, najczęściej grodzonych osiedli wpływa na poczucie wspólnoty? Naprawdę chodzi tylko o możliwość przespania się i porannego wyjścia do pracy?

To zatrważające, bo tej wspólnoty w zasadzie nie ma. Mnóstwo konfliktów występuje jeśli chodzi np. o rodziny z dziećmi. Jeśli budujemy gęsto i z kiepskich materiałów, to dzieci nie mają się gdzie bawić, a gdy wyjdą na podwórko to wszystko dudni, bo tak dogłębnie miasto jest zabudowane. Są też coraz cieńsze ściany by zaoszczędzić materiał budowlany, więc słychać wszystko co się dzieje u sąsiadów. To wszystko nakręca spiralę nienawiści, niechęci między ludźmi i sprowadza nas do czysto biologicznych funkcji.

Zasuwaj na pana w „Januszexie” 12 godzin dziennie na b2b, bo oczywiście etat to jest przeżytek, a młodzi ludzie chcą elastyczności i spłacaj kredyt – jak masz szczęście, że możesz go mieć – a jak nie, to wynajmuj mieszkanie i spłacaj kredyt komuś. To jest feudalizm i jesteśmy świadkami powrotu do XVIII wieku. Jak to się skończyło dla Polski, to dobrze wiemy. Jesteśmy teraz w bardzo niebezpiecznej sytuacji i te elity, opętane chciwością i mamoną, w ogóle tego nie dostrzegają.

Jak zatem ocenia Pan pod kątem polityki mieszkaniowej ostatnie lata rządów prezydenta Trzaskowskiego w Warszawie? Czy jest tu jakiś postęp albo regres w stosunku do tego, co było w czasach prezydentury Hanny Gronkiewicz-Waltz?

Postęp jest taki, że już nie przepadają tak masowo budynki komunalne, jak przepadały w czasach Hanny Gronkiewicz-Waltz.

Rafał Trzaskowski obiecywał wybudowanie półtora tysiąca rocznie mieszkań komunalnych, więc na całą kadencję wypadałoby około ośmiu tysięcy mieszkań. A ile oddał do użytku? Koło tysiąca? To jest kropla w morzu potrzeb. Do tego są wyprzedawane budynki, grunty miejskie pod budownictwo mieszkaniowe są wyprzedawane deweloperom. Jest mnóstwo pustostanów i nic się z tym nie dzieje, a spis powszechny ujawnił, że w Warszawie jest 200 tys. pustostanów. Wiadomo, że ta liczba jest zawyżona, bo spis przeprowadzony był w okresie pandemii, ale nie zmienia to faktu, że miasto ma zasób komunalny, którym nie gospodaruje, tylko go wyprzedaje albo on niszczeje. Z drugiej strony Warszawa wyprzedaje działki budowlane pod budownictwo mieszkaniowe deweloperom i nie buduje żadnych nowych budynków.

To jest przepis na miasto, w którym niedługo nie będzie stać nauczycieli, pracowników MPO, ludzi stanowiących o krwiobiegu tego miasta, na mieszkanie w Warszawie. To jest prawdziwy dramat.

Jak odniesie się pan do obserwowanego od pewnego czasu w Polsce procesu, w którym mieszkańcy centrów miast zmuszeni są do wyprowadzania się na przedmieścia i obrzeża z powodu niemożności sprostaniu wysokim kosztom życia, horrendalnym czynszom itd.? Wiemy, że ten proces od dawna już jest na Zachodzie.

To się dzieje. Bardzo dużo mieszkań jest zamienianych w biura, w najem krótkoterminowy. Dużo mieszkań jest dzielonych, np. stumetrowe mieszkanie jest dzielone na pięć mikrokawalerek, co stanowi kolejne oblicze flippingu. Samo śródmieście Warszawy w ciągu ostatniej dekady straciło ok. 1/5 mieszkańców. Efektem tego procesu jest rozlewane się miasta na przedmieścia. Przedmieścia Warszawy są zabudowane w absolutnie chaotyczny, barbarzyński sposób – nie ma tam odpowiedniego transportu publicznego, a wszystko wisi na transporcie samochodowym. Auta, które muszą wjechać do miasta, emitują zanieczyszczenia, generują też olbrzymie koszty utrzymania infrastruktury drogowej.

To jest model rozwoju azjatyckiego albo latynoamerykańskiego. Pod tym względem my wychodzimy z cywilizacji europejskiej. Gdy człowiek pojedzie na Zachód to doznaje szoku, a wystarczy przekroczyć granicę ze Słowacją czy Litwą, żeby zobaczyć zupełnie inne standardy w tej materii. To są niestety osiągnięcia klasy kolonialnej polskich elit. Rynek nieruchomości w Polsce stał się narzędziem ekstrakcji renty feudalnej. Tam jest korupcja, tam są pieniądze i tam jest możliwość zarządzania populacją. Jeśli formuje się taką populację, która musi zasuwać jak chomiki, żeby spłacić czynsze i kredyty, to ona będzie oczywiście pokorna i potulna i będzie robić wszystko, czego chcą te elity. Ubocznym efektem jest to, że mamy dziś jedną z najmniejszych dzietności w Europie.

Rozmawiał Paweł Nienałtowski