Wrocław przez lata nie chciał pozwolić na inwestycje na postoczniowych terenach nad Odrą. Teraz, zupełnie niespodziewanie, urzędnicy zmienili zdanie, powołując się na znowelizowaną ustawę deweloperską. Inwestycji, która ma odmienić tę część Wrocławia przyklasnęły sprzyjające prezydentowi Jackowi Sutrykowi media. Wydaje się jednak, że dziennikarze nie sprawdzili wszystkich szczegółów…

W połowie września entuzjastyczny tekst o dwóch nowych, realizowanych w oparciu o znowelizowaną ustawę deweloperską inwestycjach mieszkaniowych we Wrocławiu publikuje lokalna „Gazeta Wyborcza”. Firma Edo Sp. z o.o. chce budować osiedle na terenie dawnej stoczni rzecznej na Kowalach a spółka HCS R. Szychliński zamierza postawić bloki na Tarnogaju, tam, gdzie w przeszłości mieściła się baza Transbudu. Projekty te mają być wielką szansą dla miasta a inwestorzy – dobroczyńcami, dzięki którym powstaną nowe drogi i szkoły o łącznej wartości 60 mln zł. Obaj inwestorzy mają na własny koszt rozbudować infrastrukturę drogową w pobliżu planowanych osiedli.

„Dodatkowo, Edo doposaży w pełny ITS skrzyżowanie Kochanowskiego i Brücknera z Kwidzyńską i Toruńską. Co więcej, inwestorzy rozbudują też szkoły w pobliżu budowanych przez siebie osiedli – SP 8 przy Kowalskiej na Kowalach oraz SP 9 przy Nyskiej dla Tarnogaju”

— informują dziennikarze.

Standardy wysoko postawione

14 września wrocławska rada miasta obradowała nad wyrażeniem zgody dla prezydenta Wrocławia na podpisanie z inwestorami porozumień gwarantujących realizację inwestycji. Wiceprezydent Wrocławia Jakub Mazur przekonywał radnych, że „nasze standardy zostały bardzo wysoko postawione”, „postawiliśmy bardzo wysoko poprzeczkę”, „mamy instrument prawny”, „jesteśmy w stanie egzekwować” realizację inwestycji. W przypadku projektu nad Odrą ten, zdaniem urzędników, niezwykle skuteczny instrument prawny to m.in. gwarancja bankowa i solidarna odpowiedzialność – na wypadek zmiany inwestora, czyli gdyby jednak kto inny, niż firma Edo realizowała tę inwestycję. W podobnym duchu wypowiadał się na sesji prawnik miasta mec. Wojciech Szuster, mówiąc o „autentycznie dobrym porozumieniu dla gminy”.

Wynegocjowaliśmy z Inwestorem wysoki poziom zabezpieczeń realizacji inwestycji towarzyszących, w tym m.in. złożenie przez niego nieodwołalnej, bezwarunkowej gwarancji bankowej z klauzulą egzekucyjną na rozbudowę SP 8 

— potwierdza w odpowiedzi na nasze pytania miasto.

Przyjrzyjmy się zatem jak wygląda to „autentycznie dobre porozumienie” i ten „wysoki poziom zabezpieczeń”. Przewiduje ono, że inwestor wystawi gwarancję bankową na kwotę 12,6 mln zł i będzie ją cyklicznie odnawiał „pod rygorem ustanowienia przez Gminę Wrocław z Bankiem o ugruntowanej pozycji rynkowej nowej gwarancji (…) czy w imieniu Edo czy Gminy Wrocław”. Na pierwszy rzut oka wygląda to tak, że jeśli Edo nie da zabezpieczenia to gmina ma sama sobie zabezpieczyć realizację porozumienia (złożyć sobie wystawioną przez siebie gwarancję).

Ten fragment projektu porozumienia jest niewątpliwie wadliwie skonstruowany, prowadząc do nielogicznych, irracjonalnych oraz sprzecznych z realiami wniosków. Z proponowanego brzmienia wynika bowiem, że – mówiąc w uproszczeniu – jeśli przedsiębiorca nie zrealizuje swoich obowiązków związanych z zabezpieczeniem należytego wykonania zobowiązania po swojej stronie, wówczas Gmina Wrocław „przejmie” ten problem na siebie, będąc jednocześnie beneficjentem tej gwarancji (stroną zabezpieczoną). Pomijając nieprawidłowość tego rozwiązania, jego ewentualne wejście w życie może doprowadzić do fikcji zabezpieczenia całej inwestycji. To przykład prawniczego science-fiction oraz dowód, że papier wszystko przyjmie, ale faktycznie mamy tu do czynienia z wadliwym sformułowaniem, niebezpiecznym z punktu widzenia interesów gminy

— twierdzi w przesłanej nam opinii dr hab. Krzysztof Koźmiński, Kierownik Zakładu Ekonomicznej Analizy Prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego oraz partner w warszawskiej kancelarii Jabłoński Koźmiński.

Podobnie rzecz się ma z rzekomym zabezpieczeniem realizacji inwestycji przez innego niż Edo inwestora. Chodziło o to, żeby ten nowy inwestor był zobowiązany do zrealizowania inwestycji obiecanych przez Edo. W porozumieniu ograniczono jednak zabezpieczenie wyłącznie do sytuacji, kiedy do zmiany inwestora dojdzie po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Tymczasem specjaliści są zgodni, że do zmiany inwestora może dojść równie dobrze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. I w praktyce jest to wariant bardziej prawdopodobny - w porozumieniu zaś w ogóle nie jest zabezpieczony.

Inwestor od prądu

Założona w 2001 roku firma Edo ma kapitał zakładowy w wysokości 201 tysięcy złotych, zaś jej podstawową działalnością, wedle rejestrów, jest handel energią elektryczną. Edo zarządza niewielkimi elektrowniami wodnymi na Odrze. Spółka jest ich dzierżawcą, właścicielem zaś – Roman Szychliński, ten od spółki HSC R. Szychliński, która ma budować na Tarnogaju. To HSC a nie Edo jest właścicielem terenu po stoczni. Wcześniej obie firmy miały ten sam adres, rezydując przy ul. Nyskiej we Wrocławiu.

Pan Kępa występuje na sesji rady miasta jako prezes spółki Edo, poważny inwestor, który oferuje lokalnej społeczności piękny plan ożywienia terenów postoczniowych. Jednocześnie ten sam pan spotyka się z właścicielami sąsiadujących z przyszłym osiedlem nieruchomości jako przedstawiciel firmy HSC

— mówi nam jeden z wrocławskich przedsiębiorców.

Czy Edo ma doświadczenie w branży deweloperskiej? Jakimi zrealizowanymi inwestycjami może się pochwalić?

Spółka Edo od 30 lat działa na rynku nieruchomości przygotowując projekty dotyczące budownictwa usługowego i mieszkaniowego

— odpowiada nam biuro prezesa. I dodaje, że „biorąc pod uwagę specyfikę projektu stoczni rzecznej na Kowalach spółka EDO podjęła współpracę przy tym projekcie ze spółką Toscom, która od blisko 10 lat z powodzeniem realizuje wysokiej jakości projekty mieszkaniowe”. Toscom to firma związana z rodziną Szychlińskich. Janusz Kępa, prezes Edo podkreśla, że Edo „posiada tytuł prawny do dysponowania gruntem na cele budowlane”.

Bolesne wspomnienia

Odpowiedź Edo dotycząca inwestorskich doświadczeń jest nader skromna. Nie piszą o nich także dziennikarze „Gazety Wyborczej” i innych mediów życzliwych władzom Wrocławia. Wydaje się, że dość boleśnie wspominają je za to samorządowcy z Nysy. Tamtejsze władze jeszcze w minionym wieku sprzedały HSC Szychliński teren dawnej zajezdni Miejskiego Zakładu Komunikacji. Deweloper zapłacił 430 tysięcy złotych i szybko wystąpił o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Miasto powiedziało „nie”. HSC sprzedała więc nieruchomość mieszczącej się wówczas pod tym samym adresem firmie Edo za ponad dziesięciokrotnie wyższą cenę (6,75 mln zł.) Edo natychmiast wystąpiła o zmianę planu. Miasto znowu odmówiło.

„Spory sądowe toczyły się latami.(…). Ostatecznie miasto przegrało i 29 czerwca 2011 r. burmistrz Barska zwróciła się do rady miasta o przyjęcie uchwały dotyczącej korekty budżetu w związku z koniecznością wypłaty spółce EDO 2 mln zł odszkodowania. Rajcy byli poruszeni. Padły słowa o cwaniakach wykorzystujących naiwne gminy. Bilans transakcji z roku 1997 był niekorzystny – Nysa najpierw uzyskała ze sprzedaży gruntów 430 tys. zł, a potem w efekcie wyroku sądowego straciła 2 mln”

— informował w 2011 roku tygodnik „Przegląd”.

Inna, znacznie głośniejsza we Wrocławiu sprawa dotyczyła konfliktu Edo z Selgrosem. 2008 r. Edo sprzedała grunt przy ul. Krakowskiej Selgrosowi za 50 mln zł. Otrzymała pieniądze a potem zakwestionowała ważność transakcji.

Przedstawiciele Edo proponowali - albo dopłacicie 16 milionów, albo idziemy do sądu i obalimy umowę sprzedaży. Jakbyśmy to zapłacili, to oni mówią, że te pozwy wycofają

— mówił w sierpniu 2010 roku przedstawiciel Selgrosa Cezary Forumowicz.

Zarzuty o szantaż to czarny PR 

— odpowiadał Janusz Kępa. Przekonywał, że podpisana przed laty umowa jest… wadliwa.

Nie ma z mojej strony takiego myślenia, że ja nie chcę, żeby tam był Selgros. Mi chodzi o to, żeby powyjaśniać, kto za ten czas ma zapłacić podatki, kto miał ten teren ubezpieczać 

— mówił wówczas Kępa. Po wieloletnim procesie sąd orzekł, że właścicielem działki, na której stoi Selgros nie jest Selgros, który ją kupił, tylko spółka Edo, która ją sprzedała…

Biuro prasowe wrocławskiego magistratu nie odniosło się do naszych pytań o sprawę z Nysy i spór z Selgrosem.

Logika i próby

Ja nie wiem, jaka logika stoi za tym, że z wnioskiem o lokalizację inwestycji mieszkaniowej występuje firma handlująca prądem, bez doświadczenia budowlanego, bez własności terenu pod budowę, z kapitałem zakładowym 201 tys zł., przyjmując na siebie zobowiązania na 30 mln zł. Inaczej mówiąc, z jakiego powodu właściciel terenu na Tarnogaju i na Kowalach w jednym przypadku sam występuje z wnioskiem o lokalizację a w drugim tego nie robi

— dziwi się jeden z naszych rozmówców, który wcześniej interesował się inwestycją na Kowalach.

Wcześniejszych prób zabudowania terenu po stoczni było co najmniej kilka. Chciała to na przykład zrobić spółka Alterco, która w 2011 roku pokazywała w mediach wizualizacje autorstwa renomowanego, międzynarodowego biura architektonicznego, przedstawiające nowoczesny kompleks mieszkaniowy z blokami, biurami, restauracjami i basenem. Budowa miała ruszyć na początku 2013 roku. Nie ruszyła, bo radni nie uchwalili odpowiedniego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Fiaskiem zakończył się także komentowany we wrocławskich mediach projekt Grupy Odratrans z 2019 roku. Deweloper chciał postawić na Kowalach dziesięć budynków wielorodzinnych. Nie postawił i nie postawi. Mimo, że w ciągu minionej dekady miasto zmieniało plan zagospodarowania przestrzennego i studia uwarunkowań dla tego obszaru, nie zrobiło tego w ten sposób, aby umożliwić na terenach dawnej stoczni budowy „mieszkaniówki”. Miasto konsekwentnie stało na stanowisku, iż jest to jedna z największych sfer aktywności przemysłowej we Wrocławiu.

Tiry i dzieci

Skąd nagła zmiana strategii o 180 stopni w przypadku spółki Edo, która nawet nie jest klasycznym deweloperem? Dotąd nikt w przestrzeni publicznej takiego pytania nie zadał. Michał Guz z biura prasowego wrocławskiego Urzędu Miasta przekonuje, że u źródła wszystkiego leży… rząd, który „zabrał” samorządom dochody z podatków. Trzeba sobie radzić, a tutaj inwestor chce sam z siebie dawać pieniądze.

W tej sytuacji włączenie terenów poprzemysłowych dawnej stoczni na Kowalach do tkanki miejskiej za pomocą specustawy uważamy za korzystne. Znaczną część kosztów, które poniesie na tym terenie Inwestor, i tak musielibyśmy pokryć jako Miasto, gdybyśmy chcieli sami „odzyskać” te tereny dla Wrocławia

— informuje.

W narracji władz miasta i sprzyjających im mediów zarówno dawna baza Transbudu, jak i obszaru na Kowalach to teren zdegradowany, na którym nic się nie dzieje. Tymczasem w bezpośrednim sąsiedztwie stoczni rzecznej mamy jedno z większych we Wrocławiu centrów przemysłowych, z halami produkcyjnymi, magazynami i ciągłym ruchem ciężarówek. W Studium Zagospodarowania Przestrzennego obszar ten – rzecz jasna – jest obszarem przemysłowym, na którym dopuszcza się realizację przemysłu, usług, nauki, infrastruktury specjalnej czy zieleni, ale – co równie oczywiste – nie dopuszcza się zabudowy mieszkaniowej. Dlaczego? Bo okna przyszłych mieszkań będą wychodziły na hale produkcyjne, jeżdżące niemal przez całą dobę tiry i stutonowe dźwigi rozładowujące ciężki sprzęt.

Z wypowiedzi przedstawicieli miasta wynika, że zapomnieli oni, czym kończy się wyrażenie zgody na lokalizację „mieszkaniówki” w niewłaściwym sąsiedztwie. Zgodę taką wyrażono na budowę domów w pobliżu planowanej wschodniej obwodnicy Wrocławia. Skończyło się protestami mieszkańców, procesami sądowymi i wieloletnim opóźnieniem w realizacji tak ważnej dla miasta inwestycji.

Warunkiem lokalizacji nowej inwestycji jest zapewnienie dzieciom nowych mieszkańców dostępu do szkoły publicznej oddalonej nie więcej niż 1500 m od osiedla. Taki warunek spełnia Szkoła Podstawowa nr 7 przy ul. Brucknera. Niestety nie ma możliwości jej rozbudowy. Co zrobić? Okazuje się, że nie ma rzeczy niemożliwych. W porozumieniu ustalono, że Edo rozbuduje szkołę podstawową, ale numer 8. Nie spełnia warunku odległości? Nic nie szkodzi. Gmina zmieni okręgi szkolne w taki sposób, żeby zwolniło się miejsce w SP nr 7 dla nowych mieszkańców. A dzieci mieszkańców z ul. Mewiej, Bażanciej, Szpaczej czy Gołębiej, które miały do SP nr 7 kilkaset metrów, będą chodzić do nowo rozbudowanej SP nr 8 2,2 km. Pytanie tylko, co na to mieszkańcy tych ulic?

Jak widać, rzecz nie jest tak prosta i piękna, jak przedstawiają ją ludzie Sutryka i „Wyborcza”. Będziemy do niej wracać.

PF