Grunt to grunt, czyli jak dogonić Gierka. Co należy zrobić, aby mieszkania w Polsce były bardziej dostępne?

Tekst ukazał się pierwotnie na portalu: opinie.olsztyn.pl

Jednym ze sztandarowych zadań jakie przyjęło na siebie Prawo i Sprawiedliwość było zwiększenie dostępności mieszkań w Polsce. Niestety tego problemu nie udało się rozwiązać (co przyznają czołowi politycy PiS, z prezesem Jarosławem Kaczyńskim na czele).

Dlaczego rozwiązania nie znalazły dotychczas różne rządy demokratycznej Polski i co należałoby zrobić, aby było więcej mieszkań?

Uczestnicy rynku

Maksymalnie upraszczając sprawę, główni gracze na rynku mieszkaniowym to:

1. klienci indywidualni, czyli ci, którzy potrzebują mieszkań i za nie płacą. Ostatecznie ponoszą koszty pozyskania gruntu, budowy mieszkania/domu i pozyskania kapitału;

2. klienci instytucjonalni – wielkie międzynarodowe fundusze wykupujące mieszkania w celu ich wynajmowania i ewentualnie dalszej sprzedaży w przyszłości;

3. regulator publiczny, wprowadzający rozwiązania prawne, finansowe i inne określające ramy funkcjonowania rynku mieszkaniowego;

4. deweloperzy – firmy budujące mieszkania (przede wszystkim w budynkach wielorodzinnych);

5. instytucje finansowe dostarczające kapitał i oczywiście czerpiące zyski z budownictwa mieszkaniowego;

6. samorządy gminne odpowiadające za budownictwo socjalnie, komunalne i dysponujące gruntami i infrastrukturą techniczną;

7. mniejsi gracze, np. spółdzielnie mieszkaniowe, Towarzystwa Budownictwa Społecznego, czy ostatnio wprowadzone do obrotu Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe.

Wydawałoby się, że wszyscy uczestnicy rynku powinni być zainteresowani zwiększeniem liczby mieszkań dostępnych na rynku.

Klient indywidualny i regulator publiczny życzą sobie dużej oferty i możliwie tanich mieszkań. Klient chce zamieszkać (ewentualnie wynająć), a państwowy regulator – chce rozwiązywać „problem mieszkaniowy” i gotów jest wyasygnować na ten cel znaczące zasoby finansowe.

Interesy pozostałych uczestników rynku mieszkaniowego kształtują się jednak odmiennie.

Dla międzynarodowych instytucjonalnych klientów cena mieszkania jest neutralna. Jest to koszt działalności, do którego fundusz inwestycyjny doliczy swoje narzuty gwarantujące mu uzyskanie odpowiedniego zwrotu z inwestycji. Taki klient kupi hurtowo tyle mieszkań, ile będzie mógł za kwotę, jaką przeznaczył na inwestycję. Inwestuje długoterminowo, wobec tego bieżące wahania cen są dla niego rzeczą drugorzędną.

Dla deweloperów wielkość uzyskiwanego zysku wcale nie jest wprost zależna od liczby wybudowanych mieszkań. Przy wzroście cen mieszkań (szczególnie powyżej poziomu inflacji) deweloper wcale nie musi wybudować więcej mieszkań, aby odpowiednio zarobić. Dopóki na rynku nie będzie równowagi podażowo-popytowej, deweloperzy mogą i będą podnosić ceny. Tak działają realia rynkowe. Oczywiście, można wprowadzać mechanizmy regulacyjne o charakterze interwencyjnym (ceny maksymalne itp.), ale jak pokazuje praktyka ich -skuteczność jest bardzo ograniczona.

Dla banków wzrost liczby mieszkań trafiających na rynek również nie jest celem nadrzędnym. Jeżeli ceny mieszkań rosną, a banki przez to udzielą mniej kredytów, to i tak będą to kredyty wyższe, a cele finansowe zostaną osiągnięte. Równie ważne jest dla banków ograniczanie ryzyka kredytowego. Potrzebują przede wszystkim klientów posiadających dobrą zdolność kredytową. Wobec tego banki będą popierać wszelkie propozycje dopłacania do kredytów, refinansowania odsetek i inne kroki zmniejszające ich ryzyko.

I wreszcie samorząd, który sam nie buduje zbyt wiele, ale dysponuje swoimi gruntami pod budownictwo mieszkaniowe i ustala zasady dla wszystkich inwestorów. Niestety, bardziej rzadkością niż regułą jest prowadzenie przez gminy polityki przestrzennej, infrastrukturalnej i urbanistycznej, nastawionej na wspieranie rozwoju mieszkalnictwa. Brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, praktyka sprzedaży nieuzbrojonych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, niechęć do inwestowania w infrastrukturę terenów budowlanych, unikanie budownictwa socjalnego. Oczywiście każdy samorząd wypracowuje własną praktykę i wykazuje sobie charakterystyczne zaangażowanie w rozwój budownictwa mieszkaniowego. Jednak biorąc pod uwagę, że dostęp do mieszkania jest fundamentalnym warunkiem funkcjonowania obywatela i rozwoju danej miejscowości, to zaangażowanie władz samorządowych w Polsce w rozwój mieszkalnictwa jest zdecydowanie poniżej oczekiwań.

Wobec tego oczywistym jest pytanie: co należy zrobić, aby mieszkania w Polsce były bardziej dostępne?

Mamy do wyboru dwie strategie:

1. Strategię popytową: aby mieszkania były bardziej dostępne zwiększamy (przynajmniej nominalnie) siłę nabywczą kupującego. Służą temu np. dopłaty do kredytów mieszkaniowych, wyznaczanie maksymalnych marż banków przy ich udzielaniu, programy oszczędzania na mieszkanie, premie za zgromadzony na ten cel kapitał, dofinansowanie odsetek.

Jednym ze sposobów wynikających z tego typu strategii było udzielanie kredytów mieszkaniowych w walutach obcych. Krótkoterminowo były one tańsze od udzielanych w złotówkach, jednak okazały się pułapką, z której wiele tysięcy Polaków nie może wydostać się do dziś.

Jak pokazuje praktyka ten kierunek wsparcia może krótkotrwale zwiększyć dostępność mieszkań. Kredytobiorcy otrzymają nieco niższą ratę do spłaty, co zachęca następnych do zaciągania kredytów. Deweloperzy widząc zwiększony popyt podnoszą ceny, aby osiągnąć równowagę na wyznaczonym przez siebie poziomie.

Praktyka pokazała jednak, że wzmacniania siły nabywczej klienta nawet miliardami publicznych pieniędzy, wcale nie oznacza, że mieszkania staną się bardziej dostępne.

2. Strategię podażową: zastosowaną na początku rządów Prawa i Sprawiedliwości. Ówczesne Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa powołało Krajowy Zasób Nieruchomości, który miał pozyskiwać grunty z zasobów Skarbu Państwa (np. spółek kolejowych, wojska, Agencji Mienia Wojskowego, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wojewodów, Lasów Państwowych). Przy współpracy z samorządami grunty te stanowiły podstawę programu Mieszkanie Plus. Co więcej, Ministerstwo kierowane przez Andrzeja Adamczyka, zaczęło mówić o możliwej obniżce ceny mieszkań również przez szerokie wprowadzanie nowych technologii i typizację oraz standaryzację rozwiązań procesów budowlanych. Efekt był piorunujący. Gdy rozpoczęły się pierwsze realizacje inwestycji w Programie ceny nowych mieszkań wyraźnie spadły!

Niestety pakiet niezbędnych zmian prawnych ugrzązł w trybach rządowo – parlamentarnej machiny legislacyjnej. Potem przyszła reorganizacja rządu i budownictwo trafiło do innego resortu, a zapał do realizacji Programu Mieszkanie Plus osłabł. W odpowiedzi na to ceny mieszkań ruszyły w górę. Co ciekawe, Minister Andrzej Adamczyk, w czasie, kiedy mieszkanie Plus nabierało tempa, był w największych komercyjnych mediach najczęściej odwoływanym ministrem. Medialne parcie na odwołanie skończyło się z chwilą, kiedy Program przestał być realną alternatywą dla budownictwa w pełni komercyjnego. Może to tylko przypadek?

Kluczowy kierunek zmian – zwiększenie podaży gruntów i mieszkań

Budownictwo mieszkaniowe to ogromna i złożona materia. Miejsce spotkania wielkiego krajowego i międzynarodowego kapitału z elementarnymi potrzebami ludzkimi. Ostateczny wynik gry na tym polu zależy od polityki państwa, banków, samorządów, deweloperów. Jednym prostym ruchem nie rozwiążemy istniejących na tym obszarze problemów, jednak proponuję nieco inne spojrzenie niż dotychczasowe i położenie większego nacisku na rozwijanie mechanizmów strony podażowej.

1. Pierwszym warunkiem znaczącego zwiększenia liczby oddawanych mieszkań jest wzrost podaży terenów budowlanych: uzbrojonych i przygotowanych pod względem formalnym do rozpoczęcia inwestycji mieszkaniowych. Praktyka stosowana przez samorządy sprzedaży pod budownictwo gruntów, które nie spełniają powyższych warunków powinna zostać ustawowo zakazana.

2. Radykalne zwiększenie dotacji dla samorządów i innych podmiotów na uzbrojenie terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Dotacje powinny być wykorzystane w okresie 2-3 lat, a jeśli nie – następowałby ich zwrot.

3. Maksymalne uproszczenie procedury przeprowadzania zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, jeżeli grunty zostaną przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Konieczności wprowadzenia rozwiązań idących w tym kierunku dowodzi historia „Ustawy Sobonia” z 2019 roku, która zakłada, że po spełnieniu określonej listy warunków inwestor może na posiadanym gruncie wybudować budynek mieszkalny. Jednak w ustawie znajduje się również przepis, że nawet po spełnieniu przewidzianych warunków, ostateczna decyzje o możliwości realizacji inwestycji podejmują lokalni politycy (rada gminy – a realnie wójt, burmistrz albo prezydent). Mogą oni odmówić zgody na budowę bez podania przyczyny. Wobec tego ustawa nie przyniosła spodziewanego przełomu.

Przepisy należy zmienić znosząc możliwość odmowy wydawania zgody na budowę, jeśli inwestor spełnia wszystkie, przewidziane w ustawie warunki.

4. Przywrócenie ulgi mieszkaniowej – zarówno małej, pozwalającej na modernizację i powiększenie zasobów mieszkaniowych jak i dużej, umożliwiającej finansowanie przez osoby o bardzo wysokich dochodach budowy nowych mieszkań na sprzedaż lub pod wynajem.

5. Konsekwentne zasilanie zasobów Krajowego Zasobu Nieruchomości w grunty znajdujące się w zasobach Skarbu Państwa i przygotowywanie ich do wykorzystania pod budownictwo mieszkaniowe.

6. Opracowanie katalogu typowych projektów domów jednorodzinnych. Najlepiej, gdyby odbyło się w formie otwartego konkursu zaadresowanego do architektów. Domy budowane wg projektów typowych nie musiałyby uzyskiwać pozwoleń na budowę. Górną granicę wielkości domu budowanego katalogu można wyznaczyć np. na 150-200 m2 powierzchni użytkowej, tak aby dla rodzin były to domy docelowe.

7. Zwiększenie niewykorzystywanego potencjału podażowego jakim dysponują spółdzielnie mieszkaniowe. Posiadają one uzbrojone grunty, w dobrych, a często świetnych lokalizacjach, majątek, zdolność kredytową, doświadczenie i kadry przygotowane do budowania i utrzymania mieszkań. Nic nie będzie kosztowało ponowne uruchomienie budowania w formule lokatorskiego prawa do lokalu. W takim przypadku to spółdzielnia zaciąga kredyt i ona go gwarantuje oraz rozlicza się z bankiem. Lokator spłaca kredyt w opłatach czynszowych. Inwestowanie w nowe lokale przez spółdzielnie mieszkaniowe hamuje m. in. przepis art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wg niego spółdzielnia w ciągu 14 dni po wybudowaniu nowego budynku ( formalnie po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu) jest zobowiązana do zawiadomienia lokatorów, że w terminie trzech miesięcy mogą zrezygnować z funkcjonowania w spółdzielni mieszkaniowej i założyć wspólnotę. Wystarczyłoby zniesieni tej regulacji, aby Spółdzielnie chętniej rozpoczynały budowy.

8. Zmiana polityki Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) wobec kredytu hipotecznego. Dzisiejsze działania KNF idą wbrew polityce zwiększania dostępności mieszkań. Komisja zaostrza kryteria przyznawania kredytu z przeznaczeniem na zakup mieszkania czy budowę domu, mimo że kredyty hipoteczne posiadają możliwie pełne zabezpieczenie na kredytowanej nieruchomości. Utrudnianie dostępu do kredytu mieszkaniowego, a w konsekwencji utrudnianie Polakom wejście w posiadanie nieruchomości będzie zwiększało parcie na wynajmowanie mieszkań. Taka polityka jest zgodna z praktyką masowego wykupywania nowych mieszkań w Polsce przez międzynarodowe fundusze inwestycyjne. W konsekwencji zamiast posiadania mieszkania na własność, mamy je tylko wynajmować, natomiast właściciel – wielki kapitał ma uzyskiwać długotrwały, stabilny zysk.

9. Promowanie nowych technologii w budownictwie poprzez wspieranie z publicznych środków nowoczesnych rozwiązań i technologii pozwalających na budowę domów energooszczędnych, zero emisyjnych, pasywnych itp.

10. Tam, gdzie to tylko możliwe wprowadzanie typizacji i standaryzacji domów przez zmianę norm i przepisów budowlanych.

11. Wsparcie firm produkujących elementy typowe i wystandaryzowane dla budownictwa mieszkaniowego z fabrykami domów włącznie.

Podsumowując: równie ważna jak dotychczas stosowana strategia popytowa jest strategia podażowa i jej główny aspekt: zwiększenia wolumenu dostępnych mieszkań poprzez kreowanie w pełni przygotowanych terenów inwestycyjnych pod budownictwo mieszkaniowe.