Wiele osób kupuje mieszkanie lub dom na kredyt według następującego schematu myślowego:

 

Jak spłacam kredyt, to płacę za swoje, a jak wynajmuję to nabijam kabzę komuś innemu

Rata kredytu jest tylko niewiele większa od kosztu wynajmu, więc po 20 latach będą miał swoje, a gdybym wynajmował to po 20 latach nic nie będę miał

Gdyby musiał wyjechać, lub stracę pracę, to wynajmę komuś mieszkanie, i wtedy samo się spłaci z przychodu z wynajmu, i na koniec będę miał swoje mieszkanie

Nieruchomości to dobra lokata kapitału w długim terminie, bo ceny mieszkań będą rosły.

 

Spróbujmy odnieść się po kolei do tych czterech argumentów:

 

Posiadanie mieszkania jest traktowane jako wartość, to wynika ze słusznie minionego okresu, gdy na własne mieszkanie “czekało się” po kilkadziesiąt lat, to było coś upragnionego, wymarzonego. Jak w serialu Alternatywy 4.  Ale w kapitalizmie ten kod kulturowy może okazać się niebezpieczny, ponieważ w czasach poważnego kryzysu w finansach publicznych wkrótce może pojawić się jawny, lub ukryty podatek od nieruchomości. Odczuli to już ci, co mają mieszkania na działkach które są w wynajmie wieczystym od samorządu, tam opłaty rosną jak szalone. A jak pojawi się kataster, to może się okazać, że koszty posiadania mieszkania znacznie wzrosły. To nie stanie się za rok czy dwa, ale w perspektywie 20-letiej, a takie są kredyty mieszkaniowe, stanie się na pewno. Wynajem mieszkania nie generuje tego ryzyka. Na posiadanie nieruchomości powinni decydować się tylko ci, którzy mają wystarczające rezerwy finansowe, lub pewność przyszłych wysokich dochodów, żeby poradzić sobie z takim poważnym ryzykiem. Najwyższy czas zastąpić szkodliwy kod kulturowy z czasów komuny “jestem na swoim”, bardziej odpowiednim kodem kulturowym na obecne czasy: “jestem finansowym niewolnikiem XXI wieku”.

Trzeba pamiętać, że obecne czasy są bardzo nietypowe, bo złoty jest relatywnie mocny a stopy procentowe bardzo niskie. Więc raty kredytu w euro, franku czy złotym są bardzo niskie. Ale za jakiś czas stopy procentowe wzrosną, a gdy zaczną pękać bańki spekulacyjne na giełdach to odpływ kapitału z Polski może doprowadzić do osłabienia złotego. Wtedy rata kredytu może znacznie wzrosnąć. Może się okazać, że spłacającego kredyt nie będzie stać na spłatę takiej raty. Jednocześnie w okresie dekoniunktury rośnie prawdopodobieństwo utraty pracy, więc może przydarzyć się “perfect storm”, rata kredytu skoczy do góry dokładnie wtedy gdy kredytobiorca straci pracę. W mojej ocenie, w okresie najbliższych 10 lat dotknie to znacznego odsetka osób, które mają kredyty mieszkaniowe. W takie sytuacji można stracić mieszkanie lub dom, bo bank je zlicytuje, często z olbrzymią stratą, tak że nie będzie ani mieszkania i jeszcze zostanie dług do spłacenia. Przypominam, że w Polska to nie USA, tam zabezpieczeniem kredytu na dom jest tylko dom,  a u nas wszystkie obecne i przyszłe dochody i majątek biorącego kredyt. A banki maja bankowy tytuł egzekucyjny, an podstawie którego osoba zadłużone de facto staje się finansowym niewolnikiem banku. Co więcej, z powodu dramatycznej demografii w wielu miejscach w Polsce stawki najmu będą spadały (na przykład z powodu dramatycznego spadku liczby studentów), więc nożyce między wielkością raty kredytu (jej wzrost) a kosztem najmu (spadek) mogą się znacznie rozjechać, szczególnie w czasach kryzysowych, a takie się zapowiadają w najbliższej dekadzie. Trzeba też pamiętać, że rząd planuje wybudować wiele tanich czynszówek, co zbije rynkowe stawki najmu w wielu lokalizacjach. Warto się zainteresować jakie są planowane lokalizacje takich tanich czynszowych bloków, i jeżeli jest to w  pobliżu Wszego mieszkania, to lepiej sprzedać to mieszkanie bo jego wartość spadnie na skutek działania rządu. Na koniec warto się zastanowić nad porównaniem logiki wartości raty kredytu i kosztu najmu, bo ta logika jest fundamentalnie błędna. Przecież kredyt można wydłużyć, z 20 do 30 lub do 40 lat i wtedy rata kredytu spadnie. A co to jest wynajem mieszkania. To jest rata kredytu o zapadalności w terminie “nieskończoność”. Próbuję Wam powiedzieć, że w obecnych czasach 20-30 lat jest jak nieskończoność, bo polska gospodarka wchodzi w trudny okres z powodu trwającego kryzysu na świecie (na chwilę zasypanego drukowanymi pieniędzmi) i katastrofalnej demografii. Więc większość będzie miała kłopoty ze spłatą kredytu na 20-30 lat i w końcu i tak straci mieszkanie, tylko po drodze będzie płaciła znacznie wyższe raty niż ci co wzięli kredyt na “nieskończoność”, czyli po prostu wynajmują. Dodatkowo, raty kredytu “na nieskończoność” będą malały w długim okresie, a raty kredytu bankowego a 20-30 lat rosły, bo stopy procentowe wrócą do normalnego, wyższego poziomu. Chyba że wylądujemy w wariancie japońskim z permanentnie niskimi stopami, ale w tym wariancie ceny mieszkań spadną średnio o połowę, to po co je kupować.

Banki i doradcy finansowi często proponują takie rozwiązania jako świetną lokatę kapitału. Ich wiarygodność można ocenić po propozycjach innego typu, lansowanych kilka lat temu: weź kredyt na mieszkanie na 120 procent wartości, najlepiej we franku szwajcarskim, bo rata jest najniższa, za 100 procent kup mieszkanie, a 20 procent ulokuj w funduszu inwestycyjnym, który na pewno będzie rósł, z dochodów z funduszu spłacisz raty i mieszkanie będziesz miał prawie za darmo. Jak to się kończyło, frak skoczył z 2 na 3.50, wycena funduszy dramatycznie spadła i ceny mieszkań spadły. Ludzie mają teraz do spłacenia kredyt o wartości ponad dwukrotnie przekraczającej wartość mieszkania, i stali się finansowymi niewolnikami. Podobnie może być z modną obecnie tezą o wynajmie mieszkania. Poza nielicznymi dobrymi lokalizacjami w większości miejsc z powodu katastrofalnej demografii w długim terminie stawki za wynajem będą spadały, być może bardzo silnie. Najsilniej będzie to widoczne w mniejszych miastach, które mają duże ośrodki akademickie, a potem w całej Polsce poza dobrymi lokalizacjami w największych miastach, czyli tam gdzie będzie praca. Ponadto gdy demografia się pogorszy, mieszkanie może stać puste całymi miesiącami lub latami, bo nie będzie chętnych na wynajem. W końcu, są nieprzewidziane koszty wynajmowania mieszkania, remonty, czasami trafi się niesolidny najemca, nie zapłaci, lub może narobić kłopotów (również karnych) ,  trzeba zajmować się naprawą różnych rzeczy, bywać co jakiś czas w mieszkaniu żeby kontrolować jego stan, co może bć problemem jak dostanie się pracę w innym, dalekim mieście lub za granicą.

Ceny mieszkań i domów mogą rosnąc i spadać, boleśnie przekonali się o tym ci, którzy kupowali nieruchomości w latach 2006-2007, gdy były najdroższe. Ale panuje powszechne przekonanie, że w długim okresie ceny nieruchomości będą rosły. Już za kilka lat zasób mieszkaniowy w Polsce będzie większy niż liczba gospodarstw domowych, więc w makroskali będzie nadpodaż mieszkań. W takiej sytuacji naturalny będzie trend spadkowy cen mieszkań (średni krajowa) a nie trend wzrostowy. Po drugie, w okolicach 2020 roku liczne pokolenie wyżu powojennego przejdzie na emerytury, co spowoduje drastyczny spadek ich bieżących dochodów, a dekadę później Polska zacznie się wyludniać w tempie 200 tysięcy osób rocznie. Jeżeli tych ubytków nie wypełni imigracja (co może rodzić liczne inne problemy) to nadpodaż mieszkań drastycznie wzrośnie i ceny silnie spadną. Tym bardziej że rząd planuje budowę mieszkań na wynajem za 5 miliardów złotych, co jeszcze bardziej powiększy nadpodaż mieszkań. Jak silnie ceny mogą spaść? Na przykład w Japonii spadek cen (ze szczytu bańki spekulacyjnej) w ciągu 20 lat wyniósł 60 procent. W Polsce w najbliższych latach będzie splot trzech czynników: środki unijne, program rządowy MdM i masowa akcja marketingowa banków, które dążą do wprowadzenia jak największej grupy osób w status ich niewolnika finansowego, bo na tym zarabiają. I ceny nieruchomości na moment wzrosną. A potem, od roku 2020 ceny zaczną spadać i nie należy wykluczyć, że po 20 latach będą średnio niższe o kilkadziesiąt procent. Tak zadziała demografia. Oczywiście będą inne czynniki, imgracja, dobre i złe lokalizacje, zmiana wynagrodzeń Polaków i ich siły nabywczej (od 2020 roku może być stagnacja lub realne spadki), kataster, i wiele innych. Ale demografia będzie czynnikiem najsilniejszym i nieubłaganym.

 

Każdy kto planuje kupić mieszkanie lub dom na kredyt powinien odpowiedzieć sobie na poniższe pytania:

 

- Czy jeżeli rata kredytu wzrośnie dwukrotnie i moja rodzina straci połowę dochodów, to czy wtedy będę w stanie spłacać kredyt? Jeżeli odpowiedź brzmi “nie” to nie należy brać kredytu.

- Czy sprawdziłem prognozy demograficzne dla mojego miasta? Jeżeli są katastrofalne to nie należy brać kredytu i kupować mieszkania.

- Czy w moim mieście liczba studentów w relacji do liczby mieszkańców jest duża? Jeśli tak, to nie należy kupować mieszkania na kredyt.

- Czy głównym powodem decyzji o wzięciu kredytu jest dopłata rządowa? Jeśli tak to nie kupuj mieszkania na kredyt.

- Czy ważnym powodem wzięcia kredytu są oczekiwania, że w kolejnych latach będziesz zarabiał o wiele lepiej? Jeśli tak to nie kupuj mieszkania, prawie 30 procent młodych ludzi jest bezrobotnych, oni czekają na Twoje miejsce pracy.

- Czy rząd planuje budowę tanich czynszówek w okolicy w której chcesz kupić mieszkanie lub dom? Jeśli tak to nie kupuj tam mieszkania ani domu na kredyt.

 

Takich pytań należy postawić sobie o wiele więcej, zależnie od własnej sytuacji życiowej. I trzeba pamiętać, że Wasi rodzice byli wychowani w socjalistycznym kodzie kulturowym “własnego mieszkania po 30 latach czekania”, więc mogą Was wpierać w decyzji o wzięciu kredytu, nawet będą w tym partycypować finansowo. Teraz ten kod kulturowy może być bardzo szkodliwy. Pamiętajcie też, że w Polsce dziesiątki tysięcy doradców żyje z namawiania ludzi na kredyty mieszkaniowe. Mają do perfekcji opanowane umiejętności sprzedaży, wyjaśniania dlaczego się opłaca. Pamiętajcie podczas takiej rozmowy z doradcą, że on/ona ma swoje cele sprzedażowe i od nich liczone premie, i że dla nich jesteście tylko targetem sprzedażowym (choć nie dla wszystkich, czasami trafiają się tacy, którzy potrafią powiedzieć – Panu/Pani w ogóle odradzam kredyt w obecnej sytuacji – ale to raczej rzadkość). A dla Was kredyt to decyzja na 20-30 lat, obarczona potężnymi ryzykami opisanymi powyżej. Bądźcie świadomi tych ryzyk.

 

 

 

 

-----------------------------------------------------------------------

-----------------------------------------------------------------------

Warto kupić tę książkę:"Życie na kredyt. Jak uniknąć pułapki kredytowej"

Do nabycia wSklepiku.pl!