Ruszył wykup Mieszkań Plus – przyjrzyjmy się stawkom. Nie ma drugiej tak korzystnej oferty na rynku

2023 rok jest wyjątkowy dla wielu rodzin, które mają dach nad głową dzięki programowi Mieszkanie Plus. W minionych miesiącach najemcy 14 osiedli powstałych w ramach rynkowej części programu zyskali zwiększone dopłaty do czynszu, zwrot kaucji w wysokości jednokrotności czynszu najmu, gwarancję stałej stawki czynszu do końca 2025 roku oraz możliwość wykupu zajmowanych przez siebie mieszkań dostępną w dwóch wariantach – zakupu na kredyt lub poprzez zawarcie umowy z dojściem do własności na 25 lat.

Utrzymanie atrakcyjności programu M+ nie było sprawą łatwą w dobie rosnącej inflacji. Podwyżki czynszów i opłat za media odczuli bowiem wszyscy Polacy użytkujący nieruchomości. W ostatnich latach zanotowano dynamiczny wzrost rynkowych stawek najmu i skokowy wzrost kosztów obsługi kredytów hipotecznych. Pojawiło się wyzwanie, jak załagodzić wpływ tych niekorzystnych czynników na dwa główne cele M+ – dostarczenie mieszkań osobom, których nie stać na skorzystanie z oferty banków oraz budowę nowych osiedli w lokalizacjach omijanych przez prywatnych deweloperów z racji ich mniejszej atrakcyjności rynkowej. Jedną z odpowiedzi na te wyzwania była nowelizacja ustawy dotyczącej programu dopłat do czynszów „Mieszkanie na Start”. Zmiany przepisów przyniosły dodatkowe wsparcie najemcom osiedli, które powstały w ramach rynkowej części rządowego programu.

Najważniejszą korzyścią dla najemców, którzy już otrzymują dopłaty, jest możliwość złożenia wniosku o jednorazową waloryzację ich kwoty w przypadku, gdy w poprzednich latach czynsz najmu został podwyższony. Waloryzacja dopłat będzie równa różnicy między wartością czynszu obowiązującego w dniu wejścia w życie nowelizacji a wartością czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy najmu.

Dopłaty wyższe niż inflacja

Przykładowo, rodzina wynajmująca mieszkanie o powierzchni 51 metrów kwadratowych w Krakowie, która wcześniej otrzymywała dopłatę w wysokości 524 złotych miesięcznie, a z powodu inflacyjnego wzrostu czynszu najmu zwiększył się o ponad 200 złotych, teraz otrzymuje dopłatę wynoszącą blisko 740 złotych. Oznacza to, że po uwzględnieniu wsparcia, czynsz za taką powierzchnię mieszkania wynosi obecnie nieco ponad 1200 złotych. Z kolei w Gdyni, gdzie wyższe dopłaty otrzymuje już blisko 100 ze 120 najemców otrzymujących wsparcie. Przykładowo rodzina, która jeszcze w lipcu otrzymywała dopłatę w wysokości 550 złotych miesięcznie, dziś dostaje niemal 950 złotych każdego miesiąca. Dzięki temu jej czynsz najmu jest niższy o niemal 50 %.

Najwięcej najemców uprawnionych do dopłat mieszka w Radomiu, Zamościu i Białej Podlaskiej. W tych lokalizacjach stanowią oni niemal 90 procent wszystkich mieszkańców osiedli.

Jak stać się właścicielem mieszkania nie zaciągając kredytu?

Skorzystać z umowy najmu z dojściem do własności na 25 lat. To tylko jedna z możliwości, by z najemcy stać się właścicielem. 25 maja br. minister Waldemar Buda ogłosił, że najemcy 14 osiedli rynkowej części programu M+ będą mogli je wykupić w dwóch wariantach – korzystając z „Bezpiecznego kredytu 2%” lub zawierając umowy najmu ze stopniowym dochodzeniem do własności w ciągu 25 lat. Taką ofertę otrzymali już najemcy osiedla przy ul. Puszczyka w Gdyni, gdzie średnia cena wykupu wynosi 7,7 tys. za mkw. (z kolei wg. Sierpniowych danych otodom.pl średnia cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym w Gdyni wynosi 12,6 tys.).

Należy podkreślić, że każdy z lokali jest odrębnie wyceniany, np. mieszkanie o powierzchni 45,20 mkw. to koszt 352,871 tys. zł., o powierzchni 60,35 mkw. to 454,848 tys. zł., z kolei największy metraż spośród dostępnych na gdyńskim osiedlu to mieszkanie blisko 108 metrowe - cena jego wykupu wynosi 785,129 tys. złotych. Oczywiście w przypadku zakupu na kredyt należy do tej kwoty doliczyć koszt finansowania (odsetki), który wynika z warunków przedstawionych przez kredytujący bank. W przypadku umowy najmu z dojściem do własności do kwoty wykupu należy doliczyć czynsz najmu za lokal.

Przedstawiona przez oferta niesie wiele korzyści i pozostaje atrakcyjną na tle obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym, która bardzo zmieniła się w ostatnich latach. Formuła najmu z dojściem do własności nie wymaga bowiem posiadania wkładu własnego i daje poczucie bezpieczeństwa, ponieważ najemca może rozwiązać taką umowę z ważnych przyczyn losowych, na przykład trwałej niezdolności do pracy - w takim przypadku otrzyma zwrot zwaloryzowanej części środków wpłaconych na poczet wykupu mieszkania.

Najemcy, którzy nie zdecydują się na wykup mieszkania, mogą nadal je wynajmować na warunkach określonych w umowie. Średni czynsz najmu na osiedlu przy ul. Puszczyka wynosi około 25 zł/mkw. wobec średniej na poziomie 62 zł/mkw. w Gdyni (wg. danych Otodom Analitycs za sierpień 2023). W mocy pozostaje również „zamrożenie” przez PFR czynszów najmu. Do końca grudnia 2025 roku czynsz najmu oraz czynsz zawartych do tego czasu umów z dojściem do własności pozostaje niezmienny, niezależny od inflacji.

Jeszcze w 2023 wykup będzie możliwy w Białej Podlaskiej oraz Wałbrzychu. W 2024 roku oferta zostanie przedstawiona w Katowicach, Krakowie, Radomiu, Nowym Targu, Dębicy, Wrześni, Świdniku, Zamościu, Mińsku Mazowieckim, Toruniu i Łowiczu. Warto zaznaczyć, że możliwość wykupu będzie dotyczyła jedynie osób, które w dniu przedłożenia oferty będą miały aktywne umowy najmu. Jest to unikatowa oferta dla obecnych najemców, gdyż w kolejnych inwestycjach powstających ze środków Funduszu Mieszkań dla Rozwoju wykup nie będzie oferowany.

Mieszkanie Plus w liczbach

70% najemców otrzymuje dopłaty. Najwyższa dopłata przed waloryzacją wynosiła ok. 740 zł (Kraków), a po waloryzacji 1130 zł (Katowice) Najemca otrzymujący najwyższą dopłatę, dzięki otrzymywanemu wsparciu płaci o 45 % niższy czynsz

Średnia stawka czynsz najmu za mieszkanie o powierzchni 50 mkw.

– Gdynia – 1204 zł.

– Radom – 1448 zł.

– Katowice – 1478 zł.

– Kraków - 1724 zł.