Ważne dla kupujących mieszkania. Umowa rezerwacyjnaWażne dla kupujących mieszkania. "Nieuzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej skutkuje obowiązkiem zwrotu opłaty rezerwacyjnej"

1 lipca 2022 r. wejdą w życie przepisy ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Nowe przepisy są poświęcone w szczególności umowom rezerwacyjnym, które choć są powszechnie zawierane, to do dziś pozostają nieuregulowane wprost powszechnie obowiązującymi przepisami prawa.

Na mocy obowiązującej w prawie cywilnym zasady swobody umów w praktyce postanowienia wspomnianych kontraktów ustanawiają zobowiązanie dewelopera do czasowego wykluczenia z oferty sprzedaży wskazanej przez strony nieruchomości w zamian za uiszczenie przez przyszłego nabywcę ustalonej opłaty i zobowiązanie stron do zawarcia umowy przedwstępnej albo umowy deweloperskiej dotyczącej wybranej nieruchomości. Szczegółowe postanowienia odnoszące się do praw oraz obowiązków nabywcy i dewelopera są kształtowane w różny sposób – nie zawsze dostatecznie zabezpieczający interesy przyszłego kupującego. Nowe przepisy mają za zadanie wzmocnienie pozycji nabywcy poprzez skonkretyzowanie obowiązków dewelopera i w szczególności sprecyzowanie zasad dotyczących pobierania opłat rezerwacyjnych.

Zgodnie z przepisami nowej ustawy przedmiotem umowy rezerwacyjnej będzie zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowa rezerwacyjna, podobnie jak umowa deweloperska, będzie musiała zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności i wskazywać oznaczenia stron, miejsce i datę zawarcia umowy, cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, do którego się odnosi, usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchnię użytkową lokalu albo domu jednorodzinnego oraz powierzchnię i układ pomieszczeń, wysokość opłaty rezerwacyjnej ( jeżeli strony zdecydowały się na jej ustanowienie), termin, do którego lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego ma być wyłączony z oferty sprzedaży. Opłata rezerwacyjna nie będzie mogła być dowolnie ustalana, a jej maksymalna wysokość nie przekroczy wartości 1 proc. ceny nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym. Istotnym gestem chroniącym interesy nabywców jest wskazanie przez ustawodawcę, że okres, na który ma być zawarta umowa rezerwacyjna, ma być skorelowany z czasem niezbędnym na uzyskanie decyzji o udzieleniu kredytu lub promesy udzielenia kredytu. Nieuzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu skutkuje obowiązkiem niezwłocznego zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Wedle nowej ustawy w razie zawarcia umowy deweloperskiej uiszczona opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej oraz przekazana przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie siedmiu dni od dnia zawarcia tej umowy. Określono także, że opłata rezerwacyjna powinna zostać niezwłocznie zwrócona rezerwującemu także w przypadku, gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej.

Istotnym narzędziem ochrony interesów rezerwującego jest przepis ustanawiający obowiązek natychmiastowego zwrotu opłaty rezerwacyjnej w sytuacji, gdy deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego. Sankcją za niewykonanie przez dewelopera albo przedsiębiorcę zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej będzie obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości.

Nowe przepisy nie będą obowiązywać w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie, w odniesieniu do przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczęto przed dniem wejścia w życie ustawy i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską.

Artykuł z 36/2021 numeru tygodnika „Sieci”.